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Frederic Van der PLanken’s portret featured in L’Echo
October 04 - 2025
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« De son grenier aux tours de bureaux,comment Frédéric Van der Planken a bâti unpoids lourd de la gestion immo »
By Maxime Delrue
Démarrer en pleine crise financière, miser sur la durabilité quand ce n'est pas encore évident, ou continuer à croire dur comme fer dans le bureau quand beaucoup s'en détournent... Frédéric Van der Planken, fondateur et CEO du gestionnaire de fonds Whitewood, revendique de ramer à contre-courant. Il compte bientôt se frotter à des marchés stratégiques comme Paris ou l'Allemagne.
C'est l'histoire d'un inconnu pour le grand public, mais d'une grande figure dans le petit monde de l'immobilier belge. Frédéric Van der Planken, c'est "la personne qu'il faut connaître dans les prochaines années", nous disait il y a quelques mois un fin connaisseur du secteur. "Le prochain multimillionnaire de l'immo", parie un autre. Il ne laisse en tout cas personne indifférent. Son intervention dans le rachat historique d'une vingtaine de bâtiments bruxellois de la Commission européenne en 2024 a aussi suscité quelques jalousies.
Frédéric Van der Planken, Anversois de 48 ans, est le fondateur et CEO de Whitewood, aujourd'hui doté de l'agrément AIFM (Alternative Investment Fund Manager). L'entreprise gère cinq fonds immobiliers dans lesquels se trouvent une quarantaine de bâtiments, majoritairement de bureaux, répartis entre la Belgique et les Pays-Bas, et d'une valeur totale de près de 4,5 milliards d'euros. Cette année, Whitewood devrait dégager un chiffre d'affaires de 19 millions d'euros.
Si la gestion de fonds immobiliers peut sembler un peu nébuleuse de prime abord, elle est en fait très concrète. Le métier consiste à exécuter des stratégies d'investissement pour le compte d'investisseurs, souvent étrangers, tels des fonds de pension, des assureurs ou des acteurs du private equity, qui investissent dans la brique pour dégager du rendement avec un risque plus ou moins limité. Ainsi, la plupart du temps, des investisseurs sonnent à la porte de Whitewood avec des objectifs d'investissement et une cible de rentabilité, et l'entreprise s'occupe de trouver le ou les bâtiments qui permettent d'atteindre ces objectifs. Elle gère le bien, de la gestion quotidienne aux grands travaux de rénovation.
"C'était le moment de se lancer parce que je voulais être prêt pour le fond du marché. Je n'ai pas eu tort, si ce n'est que le creux était beaucoup plus profond que ce que j'avais estimé, et qu'on y est resté beaucoup pluslongtemps."
Plus concret encore? Les lecteurs qui sont récemment passés par la place De Brouckère, dans le centre de Bruxelles, n'ont pas pu louper le chantier du bâtiment Oxy et ses châssis cuivrés. "En 2018, on a acheté le Centre Monnaie, fi nancé à 90% par un investisseur américain, et à 10% par nous, qui gérions tout sur le terrain. On a trouvé l'immeuble qui correspondait à leur profil de risque et à leur stratégie. On s'est ensuite associés à (au promoteur coté, NDLR) Immobel qui a racheté 50% du projet", raconte-t-il. L'immeuble profondément rénové, quicombinera hôtel, appartements et bureaux, devrait être livré vers la fin 2026.
Never waste a good crisis... if you can survive it
Avant de tels projets emblématiques, Whitewood, c'est d'abord l'histoire d'un pari pris en 2008, alors que la crise financière frappe les États-Unis et qu'elle s'apprête à faire des victimes bancaires en Europe. Jusqu'alors, Frédéric Van der Planken dirige le département d'investissement du consultant en immobilier CBRE. Il déniche des immeubles pour des investisseurs en quête de rendement, mais son travail s'arrête là. Ce qui lui laisse un goût de trop peu.
"C'était l'étincelle de l'entrepreneur en moi. Je voulais mettre en oeuvre les business plans que je concevais." La crise financière va lui permettre de passer à l'action. "À ce moment-là, je vois qu'un ralentissement de marché se prépare. Évidemment, je ne savais pas que le monde allait s'écrouler. 2008, c'était la meilleure année que le monde immobilier belge et néerlandais ait jamais connue. C'était donc le moment de se lancer parce que je voulais être prêt pour le fond du marché et pour profiter de la reprise. Je n'ai pas eu tort, si ce n'est que le creux était beaucoup plus profond que ce que j'avais estimé, et qu'on y est resté beaucoup plus longtemps", se rappelle-t-il.
Pas d'investisseur, pas de client, et un marché qui s'écroule. "J'ai à deux reprises quasi fait faillite à ce moment-là", se rappelle-t-il. Quand on lui demande à quoi ressemble Whitewood à cette époque, il répond du tac au tac: "C'était moi, tout seul dans mon grenier. Littéralement. "Des débuts solitaires qui paraissent loin, alors qu'on interviewe le CEO, aujourd'hui à la tête d'une septantaine d'employés, dans ses larges bureaux bruxellois de la rue Royale.
Du développement vert avant l'heure
Des débuts tumultueux, donc, mais Frédéric Van der Planken revendique un amour pour les situations complexes. "Du temps de CBRE, on disait 'think shit, think Fred'. Quand c'était vraiment compliqué, on venait chez moi", raconte-t-il dans un sourire. La crise apporte son lot d'opportunités. Les premiers dossiers de Whitewood viennent principalement d'une bad bank irlandaise, la NAMA. "En 2014, la plupart des grands problèmes (hérités de la crise de 2008, NDLR) étaient résolus, et les opportunités les plus faciles étaient passées. (...). Il fallait se réinventer. Pour continuer à avoir les mêmes rendements que ceux que l'on avait réussi à obtenir, on a décidé de faire du développement immobilier."
Alors que de nombreux confrères se concentrent sur le résidentiel, Van der Planken reste sur son terrain de prédilection, le bureau. Avec trois ingrédients au coeur de sa recette: de grands bâtiments, en centre-ville, avec une philosophie de projets durables. "En 2015, le durable, c'était quelque chose que les bobos faisaient, ce n'était pas encore une classe d'actifs ou une stratégie d'investissement qui était reconnue et répandue. (...) On peut se battre contre les ayatollahs de la chlorophylle et les extrémistes verts, mais la réalité, c'était que ladurabilité allait devenir mainstream, et il fallait qu'on soit apte à apporter une réponse à ce sujet. On a fait en sorte que la durabilité soit viable économiquement. C'est ce qui nous a servi de catalyseur pour devenir qui on est aujourd'hui."
En 2021, Whitewood devient accrédité "AIFM light" par l'Autorité des services et marchés financiers (FSMA), raconte le CEO. Concrètement, l'entreprise gérait jusqu'alors des missions précises pour des investisseurs individuels. Avec l'accréditation, elle peut mettre sur pied devrais fonds, avec plusieurs investisseurs et plusieurs immeubles dans un même véhicule. "En 2023, nous avons obtenu la licence complète, et c'est là qu'on a démarré le business de gestionnaire de fonds en tant que tel", détaille Van der Planken.
Course de fond
Dans le même temps, le bras financier de l'État, la SFPIM, lance un appel d'offres pour mettre sur pied une stratégie de rénovation urbaine durable. En 2022, le fonds Cityforward voit le jour, avec Whitewood à la manoeuvre. C'est dans ce même fonds que vont atterrir les 900 millions d'euros d'immeubles achetés en 2024 par la Belgique à la Commission européenne. Un beau coup qui finit de mettre Whitewood sur la carte et dans les journaux. Mais pas une sinécure. "La SFPI, ce n'est pas une bonne oeuvre, mais un investisseur exigeant qui doit atteindre des rendements conformes au marché", rappelle le CEO. "Un fonds de rénovation urbaine, c'est très risqué, mais c'est très rémunérateur quand c'est bien réalisé", admet-il.
Dans le métier peu connu du fund management, les revenus viennent de plusieurs sources. Le gestionnaire facture des honoraires pour les services prestés, touche un pourcentage sur le montant investi, sorte de rémunération de la responsabilité prise sur les bâtiments. Il perçoit aussi sa part des dividendes et des plus-values lorsqu'il est co-investisseur, ce qui est souvent le cas, pour que les objectifs du gestionnaire et de ses clients soient alignés. "Ça, ça paie les tartines. Ce qui paie le restaurant, ce sont les carried interests, notre bonus quand on dépasse le rendement prévu par le business plan", raconte Frédéric Van der Planken. "Dans le monde anglo-saxon, c'est tout à fait normal. Dans le monde de l'investissement institutionnel belge, on demande toujours pourquoi tout ça est nécessaire. On oublie la mise à distance du risque et le voile de protection qu'un fonds offre à un investisseur. Quand tout se passe bien, il y a beaucoup d'argent qui va vers legestionnaire, mais quand ça se passe mal, l'investisseur est protégé. Cela a un coût, évidemment."
"Pour un courtier, le jour de l'achat d'un immeuble, c'est la fête parce que le deal est fait (et que la commission est encaissée, NDLR). Pour nous, le deal est fait quand on a mené à bien le business plan et qu'on a dégagé du profit. L'acquisition, c'est le début du trajet", cadre encore le CEO.
Du bureau? Encore et toujours
Près de 20 ans après les débuts dans son grenier, Van der Planken a amené Whitewood dans le top 3 des gestionnaires d'actifs de bureaux belges, dit-il. "L'étape suivante, c'est de renforcer notre présence aux Pays-Bas en appliquant la stratégie qu'on a éprouvée en Belgique. Par ailleurs, on est en train de regarder des fonds d'infrastructure, des fonds dans l'investissement social... Des actifs réels, mais qui ne sont pas pour autant de l'immobilier pur", raconte celui qui estime que 85% de son activité sont dans le bureau.
Une volonté de réduire son exposition à un type d'immeubles qui n'a pas la cote pour le moment , entre un appétit refroidi du côté des investisseurs, sans qui rien ne se fait, et les doutes sur l'organisation du travail présentiel dans l'après-covid? "C'est une volonté de diversification et de saisir d'autres opportunités. Mais je reste très bullish sur le bureau. Ça fait 23 ans que je fais ce métier, et ça fait 23 ans que je dois défendre l'investissement en bureau." Du reste, si le segment du bureau est délaissé, Van der Planken estime qu'il est d'autant plus opportun de s'y plonger. "Il faut avoir un peu de culot, ramer à contre-courant. (...) Aujourd'hui, tout le monde fait de l'hôtellerie, du résidentiel, des maisons de repos... Si tout le monde fait ça, fais autre chose!"
Maintenant que Whitewood est bien établi en Belgique, Van der Planken a les yeux rivés sur l'étranger. "Le but ultime de Whitewood, si je peux rêver, c'est de devenir un gestionnaire de fonds actif dans toute l'Europe de l'Ouest. France, Pays-Bas, Allemagne... C'est là qu'on aimerait jouer dans les dix ans à venir."
Le prix de l'indépendance
Y a-t-il vraiment une place pour un gestionnaire de fonds belge dans la capitale française, l'un des hauts lieux de l'investissement immobilier en Europe? Van der Planken est certain que le savoir-faire de Whitewood, "presque de la haute couture", trouvera un écho. Reste que tout est plus cher à Paris qu'à Bruxelles, à commencer par le coût des terrains. Une marche difficile à passer, mais avec de belles rémunérations à la clé.
"On a un énorme atout, qui est aussi notre plus gros tendon d'Achille, c'est que nous sommes tout à fait indépendants", raconte le fondateur, qui détient encore 85% de l'entreprise, le solde étant aux mains du management. "Je n'émane pas d'une grande famille fortunée, on n'est pas lié à un grand investisseur. C'est top, mais c'est très compliqué parce que je dois toujours aller faire le tour avec mon chapeau. C'est quelque chose qui nous bloque pour nous lancer sur un marché paneuropéen. Les idées sont là pour Paris, tout comme La Haye. On a des dossiers qu'on peut lancer demain, mais il nous faut de l'argent pour le faire. Dès qu'on sort de Belgique, les enjeux deviennent plus grands. Avec 100 millions d'euros de fonds propres, on sait faire beaucoup de choses en Belgique, alors qu'à Paris, on gratte juste la surface."
Un frein que le fondateur pourrait faire sauter en faisant entrer de nouveaux investisseurs dans le capital de Whitewood? "Non. Collaborer via une co-entreprise, c'est quelque chose à laquelle on est ouvert, pour autant que les partenaires apportent quelque chose qu'on n'a pas, c'est-à-dire l'accès à l'argent."
Source: L'Echo, Maxime Delrue
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